Die Hoffnung auf weitere Zinsrückgänge, die absehbare Stabilisierung der Bewertungsansätze und die Belebung der Transaktionsmärkte geben führenden deutschen Immobiliengesellschaften gerade aus dem Wohnungsbereich Auftrieb. Die für den hochgradig kapitalintensiven Sektor wichtigen Bondmärkte sind für solide finanzierte Unternehmen grundsätzlich wieder zugänglich. Doch viele kleinere Immobilienfirmen arbeiten nach wie vor im Krisenmodus. Für sie sind die Märkte für unbesichertes Fremdkapital häufig weiter geschlossen, die Aktienkurse liegen am Boden. Die sonst übliche Refinanzierung über neue Bondemissionen ist versperrt oder nur zu hohen Zinsen möglich. Einige Player sind bereits insolvent, etwa die Projektentwickler Signa Development, Euroboden und Eyemaxx.

Bei den meisten Bondumschuldungen geht es um Laufzeitverlängerungen. Im Gegenzug sind höhere Zinsen und/oder Sonderzahlungen fällig. Für betroffene Unternehmen sind die Restrukturierungen also eine teure Angelegenheit. Zudem sichern sich Geldgeber häufig Zugriff auf Vermögensteile, etwa über nachträgliche Besicherungen. Dividendenzahlungen an die Aktionäre sind tabu, Einnahmen aus Immobilienverkäufen müssen vorrangig an Bondholder weitergereicht werden. Da andere Finanzierungsquellen ausfallen, erfordert eine Rückzahlung der Verbindlichkeiten umfangreiche Assetveräußerungen, welche die Basis für künftige Erlöse und Erträge schmälern.

Auch mittelgroße Player wie Branicks, Adler Group und Corestate Capital, deren Börsenwert früher für einen Platz im Auswahlindex SDax ausreichte, sind in Bedrängnis. Der Gewerbeimmobilienkonzern Branicks konnte zwar die Laufzeiten für Schuldscheine und eine Brückenfinanzierung verlängern, ist aber 2025 und 2026 mit hohen Rückzahlungsverpflichtungen konfrontiert. Bei Adler laufen Verhandlungen über eine abermalige Umschuldung. Sie haben zu einer unverbindlichen Grundsatzübereinkunft geführt, die alsbald in eine Lockup-Vereinbarung münden soll. Es geht um viel Geld – die erste Restrukturierung betraf Anleihen im Volumen von 3,2 Mrd. Euro.

Der Investmentmanager Corestate hat nach langem Hin und Her seine finanzielle Restrukturierung abgeschlossen und versucht einen Neustart auf kleiner Flamme als Assetmanager. Über einen Debt-to-Equity-Swap haben Bondholder die Kontrolle übernommen.

Zu einer Hängepartie haben sich die Verhandlungen über Laufzeitverlängerungen für die auf Einzelhandelsimmobilien spezialisierte Deutsche Konsum Reit-AG entwickelt. Die unbesicherte 70-Mill.-Euro-Anleihe war eigentlich am 5. April fällig, doch musste die Frist in zwei Schritten bis 30. Juni verlängert werden. Zu diesem Termin und damit einen Monat später als bisher ist jetzt auch eine zweite Anleihe über 35,9 Mill. Euro fällig, die besichert ist.

Mitte Mai äußerte sich der Vorstand abermals optimistisch, „dass die finale Prolongation kurzfristig erfolgt“. Laut früheren Angaben von Finanzvorstand Christian Hellmuth liegen beide Bonds in der Hand eines Anleihegläubigers. Derweil verschafft sich Deutsche Konsum Luft mit einer kleinen nachrangig besicherten Wandelanleihe, die mit stolzen 12% im Jahr zu verzinsen ist.

Beim Gewerbeimmobilienkonzern Demire hängt die Verzögerung damit zusammen, dass ein wichtiger Geldgeber seinen Anleihebestand von einem Fünftel des ausstehenden Volumens verkauft hat. Der Bond ist Mitte Oktober 2024 fällig, so dass noch keine akute Zeitnot besteht. Die im Feuer stehende Anleihe über 499 Mill. Euro absorbiert die Hälfte des gesamten Fremdkapitals – ein klassisches Klumpenrisiko, das Demire in die Bredouille bringt. Der Jahresabschluss 2023 steht aus. Der erste Termin (25. April) war gekippt, und ob die neue Zeitschiene (im Laufe des Mai 2024) hält, wird man sehen.

Bei Accentro, die Wohnungen en bloc ankauft und weiterveräußert, brennt es nach der im Januar 2023 ausgehandelten Anleihe-Umschuldung und der abermaligen Schieflage im November schon wieder. Jetzt kneift es bei den Anleihebedingungen, so dass Anpassungen notwendig sind, damit Geldgeber ihre Forderung nicht fällig stellen. Eine Gläubigergruppe der bis 2026 laufenden Anleihe, die 41,6% ausmacht, hat nach Firmenangaben eine Stillhaltevereinbarung unterzeichnet. Mit dem Gläubiger der zweiten Anleihe sei nun ebenfalls eine Übereinkunft erzielt worden, gab Accentro am Donnerstag bekannt. Das Gesamtvolumen der beiden Bonds liegt bei 325 Mill. Euro.

Auch die auf Wissenschaftsparks spezialisierte ESPG (European Science Park Group) musste nachbessern: Nach der Laufzeitverlängerung um drei Jahre akzeptierten die Gläubiger im März eine Aussetzung der Verschuldungsgrenze.

Dem Projektentwickler Groß & Partner, der in der Frankfurter Innenstadt das Renommier-Hochhausprojekt Four hochzieht, setzt auf eine Refinanzierung der im Februar 2025 fälligen 50-Mill.-Euro-Anleihe über ein Umtauschangebot in einen bis Mai 2028 laufenden Bond. Mehr als 75% hätten die Offerte angenommen, teilte Groß & Partner am Donnerstag mit. Der Preis ist happig, denn das Unternehmen muss einen auf 10% verdoppelten Zinssatz zahlen.