Vonovia ist in der Realität aus gestiegenen Kapitalkosten und von Inflation getriebenen Baukosten angekommen. Angesichts dieser Situation verzichten die Bochumer, die im vergangenen Jahr mit der Übernahme der Deutsche Wohnen die größte Akquisition der Firmengeschichte absolvierten, bis auf Weiteres auf externes Wachstum. Das betrifft auch die Neubaupläne für den eigenen Bestand, die gekürzt werden.

Für den Bau neuer Wohnungen gälten dieselben Kriterien wie für Bestandskäufe. „Eine Akquisition muss sich wertsteigernd auf den operativen Mittelzufluss (Funds from Operations, FFO) und den Nettovermögenswert (Net Tangible Asset, NTA) auswirken. Diese Kriterien erfüllt der Neubau nicht mehr“, veranschaulichte Vorstandschef Rolf Buch bei der Vorlage des Zwischenberichts. Grund seien die drastisch gestiegenen Gesamtkapitalkosten, die sich zwischenzeitlich auf über 4 % beliefen und damit die Anfangsrenditen für Neubauten überstiegen. „Darauf müssen wir reagieren.“

Entsprechend wird das Investitionsbudget beschnitten. Hatten die Bochumer im Gesamtjahr zunächst mit Gesamtinvestitionen von 2,3 Mrd. Euro (Mittelwert) geplant, sind es jetzt nur noch 1,4 Mrd. Euro. Zuvorderst ist davon der Neubau für den eigenen Bestand betroffen. Das Budget wird von 1 bis 1,2 Mrd. Euro auf 0,3 bis 0,4 Mrd. Euro zusammengestrichen. Am Neubauziel von 3 600 Wohnungen hält Vonovia gleichwohl fest. Jetzt steige der Anteil der neu gebauten Wohnungen, die am Markt verkauft würden. Hier sei die Nachfrage ungebrochen, sagte Buch.

Zugleich werden die Instandhaltungsinvestitionen auf 1 bis 1,1 (1,1 bis 1,3) Mrd. Euro gekürzt. An den Investitionen in die energetische Sanierung sollen allerdings keine Abstriche gemacht werden, wie der Manager hervorhob. Außerdem will Vonovia in diesem Jahr 10 % mehr Wohnungen privatisieren als bislang geplant.

Angesichts des ausgesprochenen Akquisitionsstopps erübrigt sich auch die Frage nach dem weiteren Vorgehen bei der Adler Group, an der Vonovia inzwischen mit einem Fünftel beteiligt ist. „Unsere Beteiligung ist zu einer reinen Finanzbeteiligung geworden“, sagte Buch. Der aktuelle Aktienkurs sei weit entfernt von dem von Vonovia ermittelten fairen Wert. Diese Sicht bestätige auch der forensische Bericht von KPMG.

Solange sich an der Marktbewertung für Adler nichts ändere, halte Vonovia die Füße still. „Wir sind in der komfortablen Lage, dass wir zum jetzigen Zeitpunkt keine Entscheidung treffen müssen. Unsere Rechte als Anteilseigner können wir am besten auf der Hauptversammlung wahrnehmen“, sagte der Vonovia-Chef. Die gegen Adler erhobenen Vorwürfe bezögen sich auf schlechte Unternehmensführung in der Vergangenheit. Das ändere nichts an der Werthaltigkeit des Bestands. Zumal mit dem neuen Verwaltungsratsvorsitzenden Stefan Kirsten ein Manager im Lead sei, der das Governance-Thema ausräume. Impairmentbedarf gebe es keinen.

Die Furcht vor einer Immobilienblase kann Buch nicht nachvollziehen. Gerade in den Metropolregionen bestimme nach wie vor Wohnungsknappheit das Bild. Derzeit stiegen die Mieten noch weniger stark als die Inflation. Der Mietspiegel entfalte hier dämpfende Wirkung. Langfristig würden sich die Mieten jedoch nicht von der allgemeinen Preisentwicklung entkoppeln, ist Buch überzeugt. Außerdem gab der Vonovia-Chef zu bedenken, dass sich die gestiegenen Baukosten letztlich auch in den Wohnungspreise niederschlügen. Seit 50 Jahren gebe es diesen Zusammenhang.

Der Auftakt in das neue Geschäftsjahr ist Vonovia gelungen. Die Integration von Deutsche Wohnen verlaufe nach Plan. Die hoch zweistelligen Zuwächse in den wichtigsten Kennzahlen – die Mieterlöse stiegen um 43 %, das bereinigte Ebitda sowie der Group FFO um jeweils 44 % – seien auch Ergebnis der Konsolidierung von Deutsche Wohnen. Die im Quartal vorgenommene Aufwertung des Bestands um 400 Mill. Euro sei rein technisch bedingt. Eine Bestandsneubewertung werde erst zum Halbjahr vorgenommen. Der Rückgang des Verkehrswerts der Immobilien um 1,8 Mrd. auf 96 Mrd. Euro sei auf den Verkauf des Wohnungspakets in Berlin zurückzu­führen.

Wertberichtigt Seite 8