Zwei-Klassen-Gesellschaft in der Immobilien-Refinanzierung
Zwei Klassen bei Immobilienbonds
Scope zuversichtlich für Investmentgrade-Emittenten – Hochzins-Schuldner unter Druck
Die Ratingagentur Scope hält die verbesserten Finanzierungsbedingungen für Immobiliengesellschaften für dauerhaft. Investoren hätten wieder Appetit auf Bonds, eine zentrale Finanzierungsquelle für den kapitalintensiven Sektor. Schwachen Unternehmen bleibe der Zugang zum Anleihemarkt jedoch versperrt.
hek Frankfurt
Die Finanzierungsbedingungen für europäische Immobilienkonzerne mit solidem Rating haben sich deutlich entspannt. Damit könne man einen Schlussstrich ziehen unter den Engpass, in den die Branche durch den starken und schnellen Zinsanstieg ab Anfang 2022 geraten war, konstatiert die Ratingagentur Scope. Der kurz- und mittelfristig hohe Refinanzierungsbedarf bleibe aber eine „große Herausforderung“. Zwischen 2025 und 2027 müssten Immobilienunternehmen immer noch 120 Mrd. Euro Kapitalmarktschulden verlängern. Das seien 40% mehr als in den drei Jahren von 2022 bis 2024.
Die Finanzierungskosten für Investmentgrade-Emittenten seien von mehr als 5% vor einem Jahr auf 3 bis 4% gesunken, bezogen auf eine Laufzeit von fünf Jahren. Die verbesserten Finanzierungsbedingungen seien wahrscheinlich von Dauer, glaubt Managing Director Philipp Wass.
Vonovia gab Startsignal
Diverse börsennotierte Branchenvertreter haben die Entspannung bereits für Bondemissionen genutzt, darunter die Wohnungsvermieter Vonovia, LEG, TAG und Grand City Properties sowie der Immobilienkonzern Aroundtown. Platziert wurden nicht nur klassische Bonds, sondern auch Wandelschuldverschreibungen und Anleihen ohne Fälligkeit, sogenannte Perpetuals.
Das Startsignal gab Vonovia im Januar 2024 mit einer Pfund-Anleihe über umgerechnet 465 Mill. Euro. Zuvor hatten der französische Immobilienkonzern Covivio und der Shoppingcenter-Betreiber Unibail-Rodamco-Westfield im November/Dezember 2023 Bonds platziert.
Rückkehr an Kapitalmarkt
Im ersten Quartal 2025 wurden laut Scope bisher rund 9 Mrd. Euro emittiert, fast so viel wie im Vorjahreszeitraum, als das Volumen um 160% hochgeschnellt sei. Auch starke Non-Investmentgrade-Emittenten seien an den Fremdkapitalmarkt zurückgekehrt.
Kritischer bewertet Scope die Lage von Hochzins-Schuldnern. Sie blieben abgeschnitten vom Anleihemarkt. Ihre Kreditkosten begännen bei 6,5%, ein Satz, der wahrscheinlich deutlich über den Immobilienrenditen liege. Diese Unternehmen müssten auf besicherte Finanzierungen oder Mezzanine-Kapital umsteigen, was einen weiteren Schuldenabbau voraussetzen könne, oder frisches Eigenkapital beschaffen. Ein Beispiel ist der in Zürich ansässige Immobilienkonzern Peach Property, dessen Wohnungen sich in Deutschland befinden. Das Management hat gerade unter Inkaufnahme einer riesigen Verwässerung neue Aktien platziert und 19% des Gesamtportfolios veräußert, um das Klumpenrisiko – die Fälligkeit des bis November 2025 laufenden Bonds – zu entschärfen. Ein Teil der Barreserven ist im Januar in den Rückkauf von 127 Mill. Euro der ursprünglich 300 Mill. Euro schweren Anleihe geflossen.
Bankkredite nur Teilersatz
Besicherte Bankkredite könnten nur zum kleinen Teil fällige Anleihen ersetzen, warnt Scope. Daher stünden Emittenten ohne Investmentgrade unter Druck, Vermögenswerte oder Verbindlichkeiten zu restrukturieren. Das könne mit hohen Kosten für Eigen- und Fremdkapitalgeber verbunden sein.
