Deutschlands Banken sehen vorerst keine Trendwende am Immobilienmarkt: Während unter Führungskräften der Branche rund ein Fünftel bereits eine „positive“ oder „eher positive“ Marktsituation im kommenden Jahr erwartet, sehen die übrigen vier Fünftel eine „negative“ oder „eher negative“ Tendenz, wie die Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsgesellschaft EY in einer Umfrage festhält. Sowohl der Gesamtmarkt als auch das jeweils hauseigene Kreditportfolio wird demnach „zu maßgeblichen Anteilen als risikobehaftet“ eingeschätzt. Die Berater haben Führungskräfte der mittleren und oberen Ebene aus 15 immobilienfinanzierenden Banken befragt.

Allerdings bleibt auch Raum für Optimismus: Die Preise von Immobilien werden trotz schwieriger Lage bereits im kommenden Jahr schon wieder steigen, wie einige Banken erwarten. Denn der Markt für Wohnungen und Wohnhäuser, egal ob von Privatleuten oder von institutionellen Investoren erworben, wird sich nach vorherrschender Erwartung rasch erholen. Das passt zur Marktentwicklung, denn zuletzt hatten verschiedene Indizes wieder leicht steigende Wohnhauspreise auf kurze Sicht ausgemacht. Gewerbeimmobilien stehen jedoch nach Erwartung der Banken vor stagnierenden oder weiter fallenden Preisen.

Die bereits gefallenen Preise bei zugleich leicht steigenden Neuvertragsmieten sorgen allerdings dafür, dass die Renditen von Immobilien rechnerisch gestiegen sind: Bezogen auf die sieben größten Städte in Deutschland macht EY einen Anstieg von 2,6% im Jahr 2021 auf 4,4% im zweiten Quartal dieses Jahres aus. Doch im Vergleich zu den Renditen zehnjähriger Bundesanleihen, also einer Kapitalanlage mit hoher Sicherheit, haben Immobilien an Glanz verloren. Der Aufschlag sank im selben Zeitraum von 2,9 auf 1,9 Prozentpunkte.

Bereits vor einer Woche hatten BaFin und Bundesbank erklärt, dass Banken und Sparkassen überwiegend „wenig optimistisch“ für Gewerbeimmobilien seien. Die Aufseher bezogen sich dabei auf die Masse der kleinen und mittelgroßen Institute, die nicht unmittelbar von der EZB beaufsichtigt werden. Gewerbeimmobilien stünden weiter „fest im Blick der Aufsicht“, erklärte Bundesbank-Vorstand Michael Theurer. Sinkende Preise erwarten Banken demnach auch für energetisch sanierungsbedürftige Wohnobjekte.

Die EZB-Bankenaufsicht wiederum sieht Mängel in der Bewertung von Gewerbeimmobilien: In der Praxis berücksichtigten einige Banken das aktuelle Marktgeschehen oder mögliche Schwierigkeiten im Verkaufsprozess nicht angemessen oder verfügten über zu wenige Daten, monierten die Aufseher im August.

In der aktuellen Umfrage verweisen Banken auf Risiken, die sich aus der Anschlussfinanzierung ergeben. Sorgen bereiten gerade Objekte, die in der zurückliegenden Phase der Hochpreise und Tiefzinsen erworben wurden. Betroffen sind dabei gerade die Segmente Büro und Einzelhandel. Der Immobilienbranche legen die EY-Berater nahe, sich auf verschiedene „Handlungsoptionen“ vorzubereiten, und zwar „bis hin zum Verkauf“.

Der Höhepunkt der Krise sei möglicherweise noch nicht überwunden, resümieren die Autoren. In der Kreditvergabe seien Banken weiterhin restriktiv, etwa mit Blick auf das Verhältnis von Eigen- und Fremdkapital oder von Mieteinnahmen im Vergleich zur Kredittilgung.

Erholen werde sich das Marktumfeld allerdings auf lange Sicht, wie die Umfrage zeigt: Für das Jahr 2027 sehen 70% der Befragten eine „stabile“ und 30% eine „positive“ Lage. Für das Jahr 2029 gehen 60% von einem „positiven“ Umfeld aus. Die Autoren sprechen von einem „Hoffnungsschimmer am Horizont“.