hek Frankfurt – Der Wohnimmobilienkonzern Grand City Properties hat seine Aktionäre mit einem unerwarteten Dividendenausfall vergrätzt. Die im SDax vertretene Aktie stürzte am Donnerstag um bis zu 14% ab. Das in Luxemburg ansässige Unternehmen hatte eine Ausschüttung zwischen 0,85 und 0,89 Euro je Aktie avisiert, diese aber im November unter den Vorbehalt der Marktlage gestellt. Die Finanzstrategie sieht eigentlich vor, 75% des operativen Gewinns aus der Vermietung (Funds from Operations, FFO) je Aktie auszuschütten.

Es sei im Augenblick die richtige Strategie, Cash und Eigenkapital zu erhalten, rechtfertigt Verwaltungsratschef Christian Windfuhr die Entscheidung angesichts der Marktturbulenzen: „Womöglich steuern wir sogar wieder auf eine Bankenkrise zu.“ Andere Unternehmen hätten ihre Ausschüttung ebenfalls gestrichen. Insofern sei die Dividendenaussetzung nicht so überraschend.

Im Ausblick für 2023 stellt Grand City eine Wiederaufnahme der Dividende mit 0,74 bis 0,78 Euro in Aussicht, macht dies aber wieder von den Marktbedingungen abhängig.

Den Wohnungskonzernen machen die rapide gestiegenen Zinsen zu schaffen, die nicht nur neue Finanzierungen verteuern, sondern auch die Bestandsbewertung unter Druck setzen. Der Zugang zum Kapitalmarkt hat sich infolge stark gesunkener Aktien- und Bondkurse verengt. „Wir sind dem Wohl und Wehe der Kapitalmärkte ausgeliefert, obwohl wir operativ alles richtig gemacht haben“, sagt Windfuhr im Gespräch mit der Börsen-Zeitung.

Für den Wohnungsbestand rechnet der Verwaltungsrat mit etwa 5% Wertminderung im laufenden Jahr. Das entspreche den Schätzungen der Bewertungsgutachter wie CBRE und Jones Lang LaSalle. Im vierten Quartal belief sich die Abwertung auf 1%, doch für das Gesamtjahr verbleiben noch Bewertungsgewinne von 1%.

Die erwarteten Abschreibungen verringern das Immobilienvermögen, was zu einem höheren Verschuldungsgrad (Loan-to-Value) führt. Das mache es schwerer, neues Geld aufzunehmen, sagt Windfuhr. Bond­emissionen seien bereits zu teuer geworden. Bis ins zweite Quartal 2025 seien die Fälligkeiten aber durch den Liquiditätsbestand abgedeckt, und die Finanzierungskosten seien mit durchschnittlich 1,3% nach wie vor niedrig.

Der Verschuldungsgrad, Hybridanleihen eingerechnet, verharrte zum Jahresende bei 46%. Ohne die ewig laufenden Anleihen sind es 36%. Windfuhr verteidigt die Entscheidung, auf die Rückzahlung eines 200-Mill.-Euro-Hybrids zum ersten Call-Termin im Januar zu verzichten. Damit steigt der Zins auf 6,33%, was 7,2 Mill. Euro Mehrbelastung im Jahr verursacht. Dies trägt zu dem für 2023 erwarteten FFO-Rückgang auf 170 Mill. bis 180 (2022: 192,2) Mill. Euro bei. Ein neuer Hybrid hätte aber mehr als 10% gekostet, sagt Windfuhr.

Grand City habe früher als Konkurrenten angefangen, Immobilien zu verkaufen und die Bilanz zu bereinigen, „ohne zu wissen, was auf uns zukommt“. Die Einnahmen flossen unter anderem in Akquisitionen in London, mit denen man weiter glücklich sei. Diese Wohnungsbestände seien eine sehr gute Diversifizierung.

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