Die Deutsche Pfandbriefbank will im Kerngeschäft auf das Gaspedal gehen und ihr Geschäftsmodell stark erweitern. „Wir können nicht den Kopf in den Sand stecken und sagen: Wir haben weiterhin Niedrigzinsumfeld“, sagte Vorstandsvorsitzender und Finanzvorstand Andreas Arndt am Donnerstag in der Online-Jahrespressekonferenz. Die Kapitalkosten würden am Kapitalmarkt neu definiert: „Daran müssen wir uns orientieren.“ Daher gelte: „Im Jahr 2023 wollen wir verstärkt in unsere strategische Weiterentwicklung investieren und ab 2024 deutlich auf Wachstumskurs gehen.“

Arndt strich vor dem Hintergrund einer Frontalkritik von Petrus Advisers heraus, dass schon lange an den strategischen Initiativen gearbeitet werde: „So etwas wird nicht in wenigen Wochen aus dem Boden gestampft.“ In einer kürzlich durchgeführten Investorenumfrage sei die Botschaft an die Bank gewesen, die Anleger schätzten das risikokonservative Profil und die hohe Dividendenrendite. Zugleich sei der Hinweis gekommen, dass sich mit der Zinswende das Anspruchsniveau im Markt wie auch bei anderen Banken ändere.

Im laufenden Jahr rechnet Arndt in den ersten drei Quartalen mit einer gebremsten Nachfrage nach Immobilienfinanzierungen. Das Ergebnis vor Steuern wird demnach zwischen 6% und 20% auf 170 Mill. bis 200 Mill. Euro sinken. Die Risikovorsorge, die sich im vergangenen Jahr bereits auf 44 Mill. Euro fast halbiert hatte, solle weiter zurückgehen, sagte Arndt. Die Verwaltungskosten würden von 224 Mill. Euro auf maximal 235 Mill. Euro steigen, so dass die Eigenkapitalrendite nach Steuern von 6,0% auf 4,5 bis 5% sinke.

Ein anderes Bild ergibt die Mittelfristperspektive. Die Pfandbriefbank peilt nun im Jahr 2026 eine Eigenkapitalrendite vor Steuern von mindestens 10% an. Dies entspreche einem Wert von 9% nach Steuern, sagte Arndt. Zugleich soll das Ergebnis vor Steuern auf mehr als 300 Mill. Euro steigen. Damit strebt die Spezialbank für gewerbliche Immobilienfinanzierung ein Niveau an, das sie erst einmal seit dem Börsengang 2015 erreicht hatte: Für das Jahr 2016 waren 301 Mill. Euro und eine Eigenkapitalrendite vor Steuern von 11,1% gemeldet worden. Als Ausgangspunkt der aktuellen Ziele gelten die Werte des vergangenen Jahres: Ein Ergebnis vor Steuern von 213 Mill. Euro, eine Eigenkapitalrendite vor Steuern von 6,3% und nach Steuern von 5,5%. Die Ausschüttungspolitik bleibe unverändert, sagte Arndt. Green Finance werde bei allen Wachstumsinitiativen ein wichtiges Element sein. Bis zum Jahr 2026 sollten mehr als 30% der finanzierten Bestandsimmobilien Green-Loan-fähige Assets gemäß den Richtlinien der Pfandbriefbank sein.

Arndt hat fünf Hebel identifiziert, mit denen das Management die Profitabilität erhöhen will. Erstens soll das Finanzierungsvolumen in der gewerblichen Immobilienfinanzierung bis Ende 2026 um 3,5 Mrd. Euro auf 33 Mrd. Euro steigen. Als Zwischenschritt stehen in den Jahren 2024 und 2025 rund 32 Mrd. Euro im Plan. Im vergangenen Jahr war das Volumen von 27,6 auf 29,3 Mrd. Euro erhöht worden, obwohl das Neugeschäft mit 9,0 Mrd. Euro stagnierte und damit unter der prognostizierten Bandbreite von 9,5 bis 10,5 Mrd. Euro landete. Für den Volumenanstieg sorgten ausschließlich die geringeren vorzeitigen Rückzahlungen. Im laufenden Jahr wird ein Neugeschäftsvolumen von 9 bis 10 Mrd. Euro angepeilt.

In der Zukunft verspricht Arndt sich Rückenwind von einer leichten Abkehr von der sehr konservativen Zeichnungspolitik. Es sollten wieder Chancen­ in Segmenten des Immobilienmarktes genutzt werden, die in der jüngeren Vergangenheit aus Risikoerwägungen vermieden worden seien. Dies soll – als zweiter Hebel – dazu beitragen, die Marge im Neugeschäft bis 2026 zu erhöhen.

Dabei stellt die Bank künftig auf die Brutto-Ertragsmarge im Neugeschäft ab, die zusätzlich im Vergleich zur bisher kommunizierten Neugeschäftsmarge auch die sonstigen Krediterlöse aus den Darlehen enthält. Diese Brutto-Ertragsmarge soll um 15 Basispunkte steigen. Als Ausgangspunkt gelten 190 Basispunkte im Jahr 2022, die 170 Basispunkten der bisher genannten durchschnittlichen Neugeschäftsmarge entsprechen. Diese durchschnittliche Neugeschäftsmarge hatte sich im vergangenen Jahr nicht geändert.

Der dritte Hebel: Die Pfandbriefbank will sich günstiger refinanzieren und setzt dafür auf die Einlagen von Privatkunden. Bis Ende 2026 solle das Volumen auf bis zu 8 Mrd. Euro gesteigert werden, sagte Arndt. Im vergangenen Jahr hatten Privatkunden der Pfandbriefbank 4,4 Mrd. Euro anvertraut, dies waren 38% mehr als im Vorjahr.

Viertens: Die Kosten sollen unter Kontrolle gehalten werden. Arndt rechnet mit einem Verhältnis von Aufwand zum Ertrag von weniger als 45% per Ende 2026. Damit würde diese Cost-Income-Ratio im Vergleich zum Jahr 2022 leicht sinken, dann es stehen aktuell 45,6% zu Buche. Im Jahr 2021 allerdings waren es nur 40,4% gewesen. Wachstumsinitiativen würden das Verhältnis im laufenden Jahr auf 50% bis 55% erhöhen, warnte er.

Die letzte Maßnahme zur Steigerung der Profitabilität: der Ausbau des kapitalschonenden Provisionsgeschäfts durch eine Verbreiterung des Geschäftsmodells. Die Provisionen sollen bis Ende 2026 bis zu 10% der Erträge beisteuern. Bisher spielen sie eine untergeordnete Rolle für den Kreditfinanzierer. Im vergangenen Jahr trug das Provisionsergebnis 8 Mill. Euro zu den operativen Erträgen von 531 Mill. Euro bei.

Der Ausbau der Provisionsergebnisse wiederum wird den Plänen zufolge durch drei Initiativen erreicht. Erstens will die Bank einen Geschäftsbereich Real Estate Investment etablieren, der offene Immobilienspezialfonds anbietet. Das Geschäft werde gestartet, sobald sich die Lage an den Immobilienmärkten entspanne, sagte Arndt. Das erste Produkt solle insbesondere deutsche Büroimmobilien und gemischt ge­nutzte Immobilien enthalten. Die Auflage und Administration übernehme der Fondsdienstleister Universal-Investment. Für den Vertrieb sei eine Kooperation mit einem namhaften europäischen Investmenthaus geplant, das später genannt werde. Den neuen Geschäftsbereich wird wie bereits kommuniziert die bisherige Real-I.S.-Vorständin Pamela Hoerr führen.

Zweitens will die Pfandbriefbank nicht mehr alle Darlehen im eigenen Buch halten. „Das kommt insgesamt einem kleinen Paradigmenwechsel gleich“, kommentierte Arndt. Ein kleiner Teil der Risiken soll mit dem Produkt „Pbb Debt“ ab dem zweiten Halbjahr an institutionelle Anleger ausgelagert werden.

Drittens steigt die Bank mit dem Bauprojektentwickler Groß & Partner qua einer gemeinsamen Gesellschaft in das Beratungsgeschäft ein. Es solle Kunden bei der grünen Transformation geholfen werden, sagte Arndt.

Das Ergebnis im vergangenen Jahr bezeichnete der Bankchef als sehr gut und sehr präsentabel. Die Margen hätten sich im vierten Quartal deutlich verbessert. Bei fast unverändertem Zinsüberschuss sorgten vor allem einbrechende Entschädigungen bei der vorzeitigen Rückzahlung von Krediten, die das Realisationsergebnis um 66 Mill. Euro drückten, für einen Rückgang der operativen Erträge um 10% auf 531 Mill. Euro. Der Bestand an Risikovorsorge und Rückstellungen betrage rund 400 Euro nach 358 Mill. Euro im Jahr zuvor. Die Dividende wird von 1,18 Euro auf 0,95 Euro je Aktie gesenkt. Arndt unterstrich, bei einer Ausschüttungsquote von 75% entspreche dies einer Rendite von rund 10%.

Kommentar Seite 2