Am Frankfurter Bürovermietungsmarkt tut sich was. Glaubt man Marktgerüchten, so will die Commerzbank in den im Bau befindlichen Central Business Tower ziehen. Sowohl die Bank als auch die Helaba wollten sich zu kolportierten Verhandlungen, von denen der Branchendienst Green Street erstmals berichtete, nicht äußern. Auch die ING-DiBa soll sich für einen Neubau im Ostend interessieren, berichtet die FAZ. Erst vor Kurzem ist die DekaBank vom Trianon-Hochhaus in das neue, aus vier Hochhäusern bestehende Ensemble „Four“ (ehemals Deutsche Bank) in der Innenstadt gezogen.

All das passt zu einer grundsätzlichen Entwicklung: Banken und andere Finanzdienstleister setzen auf hochwertige Flächen, um ihren Mitarbeitern einen attraktiven Arbeitsplatz zu bieten. Denn auch in Deutschland versuchen gerade Dienstleistungsunternehmen, das Homeoffice als Hauptarbeitsplatz zurückzudrängen. Das Büro soll wieder der Ort sein, an dem die Arbeitnehmer sich treffen, wo Ideen entwickelt und ausgetauscht werden. Letztlich steht dahinter die Ansicht, dass die Mitarbeiter so produktiver sind, als wenn sie zu Hause allein arbeiten.

Und ja, da ist was dran, wie der Autor aus eigener Erfahrung bestätigen kann. Denn auch die WM Gruppe, zu der die Börsen-Zeitung gehört, ist im Oktober 2024 in frisch renovierte und dabei unseren Bedürfnissen angepasste Räume im Frankfurter Ostend umgezogen. Aber das ist eben zentral: Der Arbeitsplatz muss modern ausgestattet sein, Stockwerk-Küchen bieten eine reichhaltige Getränkeauswahl und sind als Treffpunkt unverzichtbar. Dazu kommen weitere „Inseln“ zwischen den Büros, Telefonboxen und so weiter. Obendrein muss der Standort verkehrsgünstig sein, sprich insbesondere mit öffentlichen Verkehrsmitteln gut erreichbar sein. Gute Einkaufsmöglichkeiten in der unmittelbaren Umgebung komplettieren das State-of-the-Art-Büro.

All das bieten Büroflächen in Toplagen mit bester Qualität. Diese erfreuten sich einer anhaltend hohen Nachfrage und steigender Mieten, lässt sich Suat Kurt, Niederlassungsleiter JLL Frankfurt, im jüngsten Bericht zum Frankfurter Bürovermietungsmarkt zitieren. Entsprechend erwartet er für 2025 einen Flächenumsatz von rund 450.000 m². Das wäre deutlich mehr als 2024, als gerade 370.600 m² zusammenkamen. Im 15-Jahres-Vergleich ist es dennoch ein extrem niedriger Wert. Er wurde nach Daten des Maklers nur noch im Jahr 2020 unterboten.

Im Vorjahr fehlten Großabschlüsse über Großabschlüsse. Der mit Abstand größte war derjenige der Europäischen Zentralbank, die 34.100 m² im Büroturm „Gallileo“ anmietete. Dahinter kam der Baukonzern Strabag, der ab Fertigstellung 2027 rund 10.000 m² des Bürohauses „Seed“ im Frankfurter Europaviertel selbst nutzen will. Das von Strabag selbst errichtete Gebäude soll laut Homepage im Juni 2027 fertig sein. 2024 hat JLL insgesamt 500 Abschlüsse gezählt. Das sind zwölf weniger als im Vorjahr. Zwei Drittel davon entfielen auf die Größenklasse „unter 500 m²“.

Den Trend zu zentralen und gut angebundenen Lagen mit Spitzenqualitäten zeigen die Zahlen von BNP Paribas Real Estate. Danach entfielen vom vorjährigen Flächenumsatz 56% auf City- und Cityrandzonen. Moderne Büroflächen hatten einen Marktanteil von 80%. Modern bedeutet aber nicht nur eine technische Ausstattung auf aktuellem Niveau, sondern auch ESG-Konformität. Gerade für große, internationale Unternehmen ist das heute ein unverzichtbares Kriterium bei der Standortwahl.

Diese „flight to quality“ hat natürlich ihren Preis. Die Spitzenmiete wird von BNP Paribas Real Estate mit stabil 49,00 Euro/m² angegeben. Vereinzelt wurden schon Abschlüsse jenseits von 50,00 Euro/m² registriert, wie JLL bestätigt. Die Durchschnittsmiete lag zum Jahresende bei 23,60 Euro/m². Die Leerstandsquote beträgt rund 10%.

Für 2025 rechnet JLL-Manager Kurt mit einer leicht sinkenden Leerstandsquote. „Allein die Großgesuche aus dem Finanzsektor summieren sich auf fast 150.000 m². Schaffen es all diese tatsächlich in diesem Jahr über die Ziellinie, könnte 2025 ein richtig gutes Vermietungsjahr werden.“

Ziemlich mickrig sieht es hingegen auf dem Frankfurter Investmentmarkt für Büros aus. Zwar hat sich das Volumen 2024 im Vergleich zu 2023 laut JLL fast verdoppelt auf rund 670 Mill. Euro. Aber im langjährigen Vergleich ist das extrem wenig. Traditionell ist Frankfurt der deutsche Bürostandort schlechthin. Entsprechend machten dort Büros immer den größten Anteil (etwa 70%) am gesamten Transaktionsvolumen aus. Diese Pole-Position wurde 2024 mit 38 (i.V. 23)% zwar wieder erreicht. Aber der gesamte Investmentmarkt hatte eben nur ein Volumen von 1,8 (1,5) Mrd. Euro. Ein Plus von 17% zu 2023, doch lag dieser Wert 77% unter dem langjährigen Durchschnitt.

Für 2025 rechnen Marktbeobachter mit etwas höheren Umsätzen. Der Markt befinde sich zwar nach wie vor in einer Konsolidierungsphase, so der JLL-Manager. „Es braucht noch etwas Zeit und vor allem eine positivere konjunkturelle Perspektive, bis der Investmentmarkt wieder ins Rollen kommt. 2025 wird aber definitiv besser werden als 2024“, ist Kurt überzeugt. 

Neue Projektentwicklungen gibt es kaum noch. Denn bei der Finanzierung stehen die Banken weiterhin auf der Bremse. „Da zeigt der Druck der BaFin auf die Banken Wirkung“, sagte Florian Schwalm, Managing Partner von EY Real Estate, bei einer Online-Präsentation am 15. Januar. Die Aufsicht sehe Büroimmobilien als Risikoanlage und fordere deshalb von den Banken eine erhöhte Eigenkapitalunterlegung. Schwalm wies darauf hin, dass die BaFin nicht zwischen Zentrumslagen und Außenlagen differenziere. Deshalb rechnet erst für Ende 2026 oder gar 2027 wieder mit „stabileren Verhältnissen“. Für Projekte im dreistelligen Millionen-Euro-Bereich müssten die Entwickler viel Eigenkapital mitbringen und hohe Vorvermietungsquoten ausweisen.